Wie berechnet man eine Miete nach dem Düsseldorfer Mietspiegel?

Beispiel

Das Gebäude hat das Baujahr 1973. Ein Zuschlag oder Abschlag für ein Stadtquartiers ist nicht zu bilden und die Wohnung liegt in einer mittleren Wohnlage. Die Wohnung ist mit zentraler Beheizung und Bad/Dusche ausgestattet. Es sind Isolierglasfenster im gesamten Objekt vorhanden.Zusätzlich sind folgende Modernisierungsmaßnahmen erfolgt:

nachträgliche Wärmeisolierung der obersten Geschossdecke
Einbau einer neuzeitlichen Elektroanlage
neuzeitlicher Gesamteindruck des Bades.

Die Wohnung ist 75 m² groß. Die Wohnung verfügt über keinen Personenaufzug. Kabelanschluss oder Satellitenempfang sind vorhanden. Zudem ist eine Türsprechanlage vorhanden.

Berechnung

Bandbreite

Die Bandbreite ist dem Mietspiegel zu entnehmen. Dort ist ebenfalls der jeweilige Mittelwert zu finden. Für das Baujahr 1973 muss der Wert aus der Baujahresklasse 1961-1976 entnommen werden.

Die Bandbreite beträgt somit €/m² 7,83 bis €/m² 10,10. Der Mittelwert beträgt €/m² 8,97.

Berücksichtigung der Modernisierungsmerkmale

Da hier drei Modernisierungsmerkmale vorliegen, kann ein erhöhter Grundwert angesetzt werden.

Hierbei wird der Mittelwert zwischen dem zuvor ermittelten Mittelwert (€/m² 8,97) und dem oberen Eckwert der Bandbreite (€/m² 10,10) berechnet.

Der neue Grundwert beträgt €/m² 9,54. (€/m² 8,97 + €/m² 10,10: 2 = €/m² 9,54)

Berücksichtigung von Zuschlägen/Abschlägen

Für die Haussprechanlage ist laut Mietspiegel ein Zuschlag von €/m² 0,05 hinzuzurechnen. (Weitere Zu- oder Abschläge sind je nach Ausstattung der Wohnung möglich.)

Abschließende Berechnung:

Mietwert                                                    €/m² 9,54
Zuschlag Haussprechanlage                 €/m² 0,05
_________________________________________________
                                                            €/m² 9,59

Für die Beispielwohnung mit einer Größe 75 m² errechnet sich eine neue mtl. Nettomiete von € 719,25 (75 m² x €/m² 9,59 = € 719,25).

Mieterhöhungen im bestehenden Mietverhältnis und Kappungsgrenze

Bei nicht einvernehmlichen Mieterhöhungen muss der Vermieter die Mieterhöhung zwei volle Monate vorher schriftlich ankündigen und berechnen. Zusätzlich ist die sogenannte Kappungsgrenze in Höhe von 15% (in anderen Städten beträgt die Kappungsgrenze ggf. 20 %) zu beachten. Danach darf die Miete, vom Erhöhungszeitpunkt aus gerechnet, in den davor liegenden drei Jahren nicht mehr als 15 % gestiegen sein.In Düsseldorf gilt, wie in einigen anderen Städten in NRW, die Mietpreisbremse. Das bedeutet, dass im Fall der Neuvermietung einer Wohnung die ortsübliche Miete aus dem Mietspiegel nur um maximal 10 % überstiegen werden darf. Allerdings ist die Anwendung der Mietpreisbremse kompliziert, sodass auf jeden Fall eine Beratung beim Mieterverein oder bei Haus und Grund erforderlich ist, um die ortsübliche Miete für die Wohnung zu bestimmen.

Mietentwicklung für die Referenzwohnung 2016 - 2024

Für die Referenzwohnung von 75 m² errechnet sich bezogen auf den Mietspiegel 2016 eine Nettomiete von 621,00 € (75 m² x €/ m² 8,28 = 621,00 €). Aktuell ergibt sich mit dem Mietspiegel gültig ab 1.4.2024 für die 75 m² große Referenzwohnung eine Miete von 719,25 € (Miete €/m² 9,59 €).

Die Miete steigt damit seit November 2016 um 15,82 %.

Allein im Zeitraum von November 2016 bis Dezember 2022 ist die Inflation in Deutschland um 20 % gestiegen.

Bezogen auf den vorhergehenden Mietspiegel vom Dezember 2021 steigt die Miete um 6,79 %. Die Inflation betrug für den gleichen Zeitraum 12,79 %, bezogen auf den Indexstand Februar 2024.

Zusammenfassung für die Referenzwohnung

Die Miete steigt seit Dezember 2021 um 6,79 %.
Das entspricht einer jährlichen Mietsteigerung von 2,95 %.
Die jährliche Inflationsrate im gleichen Zeitraum betrug 5,56 %.
Die Mietsteigerungen lag damit unterhalb der Inflationsrate, wobei gleichzeitig die Kosten für den Ausbau und Unterhaltung von Immobilien (Baukosten) deutlich unterhalb der Inflationsrate gestiegen sind.